Een boerderij met cipressen op een heuvel in de Val d'Orcia, in de ochtendmist boven glooiende groene velden. — Val d'Orcia. Foto: Salvatore Gerace, CC BY 2.0

Een huis kopen in Toscane: zo gaat het

Een stenen boerderij tussen de cipressen, een dorpshuis met uitzicht over de heuvels, of een villa met zwembad. Hier lees je hoe kopen in Toscane werkt, wat het echt kost, waar je op let en welke streek bij je past.

Bekijk huizen in Italië De huizen in Italië op VrijVerkocht worden aangeboden door lokale kantoren; bij elk huis zie je welk kantoor.

In één oogopslag

Mag ik als Nederlander of Belg kopen?	Ja. Als EU-burger koop je in Italië net zo makkelijk als een Italiaan, ook als je er niet gaat wonen.
Wat heb ik nodig?	Een codice fiscale, een Italiaans belastingnummer. Dat vraag je aan bij het Italiaanse consulaat, of iemand regelt het voor je in Italië.
Hoe verloopt de koop?	Een schriftelijk bod, dan een voorlopig contract met een aanbetaling, en tot slot de akte bij de notaris.
Is er bedenktijd?	Nee, in Italië is er geen wettelijke bedenktijd. Wat je tekent, geldt.
Wat kost het naast de prijs?	Voor een tweede huis van een particulier: 9% registerbelasting, meestal over de kadastrale waarde (vaak lager dan de prijs), de notaris, en meestal de makelaarskosten van de koper.

AI-video

Kortom: je mag gewoon kopen, je hebt een codice fiscale nodig, en er is geen bedenktijd. Bereid je dus goed voor voordat je tekent.

Zo gaat de koop

Het bod (proposta d'acquisto)Je doet schriftelijk een bod, vaak met een kleine aanbetaling. Neemt de verkoper het aan, dan ben je allebei gebonden. Zet er dus voorwaarden in, zoals een goedgekeurde keuring of financiering.
Het voorlopige contract (compromesso)Hierin staan de prijs, de datum van de akte en de voorwaarden. Je betaalt een aanbetaling (caparra), vaak 10 tot 30% van de prijs. Zie jij af van de koop, dan ben je die kwijt. Zegt de verkoper af, dan betaalt hij je het dubbele terug.
De akte bij de notaris (rogito)De notaris controleert eigendom, kadaster en vergunningen en schrijft de koop in. Je betaalt de rest van de prijs via de bank. Spreek je geen Italiaans, dan moet er bij de akte een tolk zijn.

Kortom: bod, voorlopig contract met aanbetaling, akte bij de notaris. Vanaf het bod zit je al vast, dus zet je voorwaarden er meteen in.

Wat het echt kost

Registerbelasting.Koop je een bestaand huis van een particulier als tweede huis, dan betaal je 9%, meestal berekend over de kadastrale waarde in plaats van de prijs. Ga je er echt wonen, dan is het 2%. Koop je nieuwbouw van een bouwbedrijf, dan betaal je meestal btw (IVA) in plaats van registerbelasting.
De notaris.Meestal enkele duizenden euro's. In Italië kiest en betaalt de koper de notaris.
De makelaar.In Italië betalen koper én verkoper allebei het kantoor, meestal 2 tot 4% van de prijs, plus 22% Italiaanse btw. Vraag vooraf wat het kantoor rekent.
Een tolk, een geometra en eventueel een advocaat.Een geometra (een soort bouwkundig adviseur) kijkt het huis na; een eigen advocaat is niet verplicht, maar wel verstandig.
Elk jaar.Gemeentelijke belasting op een tweede huis (IMU), afvalbelasting (TARI), verzekering en onderhoud. Bij een appartement ook servicekosten (condominio).

Kortom: reken naast de prijs op de belasting, de notaris en meestal 2 tot 4% plus btw voor het kantoor. Vraag altijd vooraf een overzicht.

Waar je op let

Kloppen kadaster en vergunningen?Op z'n Italiaans: conformità catastale e urbanistica. Een aanbouw of zwembad zonder vergunning kan de akte laten vastlopen. Laat een geometra dit nakijken vóór het voorlopige contract.
Is het huis beschermd?In Toscane vallen veel oude huizen en landschappen onder bescherming (vincolo). Dan mag je minder verbouwen en moet je voor veel dingen toestemming vragen.
Rechten van anderen?Een buur kan een recht van overpad hebben (servitù). Bij landbouwgrond hebben boeren ernaast soms voorrang bij de koop.
Water, weg en energie.Een afgelegen boerderij heeft soms een eigen bron, een septic tank en een lange onverharde weg. Vraag wie wat onderhoudt en wat het kost.
Het energielabel (APE).Dat is verplicht bij de verkoop. Oude stenen huizen scoren vaak laag; reken op stookkosten in de winter.
Verborgen gebreken.Ontdek je na de koop een gebrek dat je niet kon zien? Meld het binnen 8 dagen bij de verkoper, het liefst schriftelijk. Een zaak beginnen kan tot een jaar na de overdracht.

Kortom: laat kadaster, vergunningen en beschermingen nakijken voordat je iets tekent, en vraag naar water, weg en stookkosten.

Welke streek past bij je?

Chianti.Tussen Florence en Siena: wijngaarden, olijven en kleine dorpen. Geliefd en meestal aan de dure kant.
Val d'Orcia.Het Toscane van de ansichtkaarten, rond Pienza en Montepulciano. Werelderfgoed, dus veel bescherming en weinig nieuwbouw.
Maremma.Het zuidwesten, met strand, natuur en ruime boerderijen. Rustiger, en vaak betaalbaarder dan het Chianti.
De kust (Versilia).Rond Forte dei Marmi, Pietrasanta en Viareggio: strand en bergen dichtbij, en de hoogste prijzen.
Lucca en de Garfagnana.Een mooie oude stad, met daarachter groene bergdorpen. In de bergen vind je vaak de betaalbaarste huizen.
Het oosten (Arezzo en Casentino).Bossen, kastelen en minder toeristen. Ook hier zijn de prijzen vaak lager.

Kortom: het Chianti, de Val d'Orcia en de kust zijn het duurst; de Maremma, de bergen en het oosten zijn vaak betaalbaarder.

Wat vind je op VrijVerkocht?

Op VrijVerkocht staan bijna 780 huizen van ToscanaHouses, vooral in Toscane. Een kwart kost minder dan € 360.000, de helft minder dan € 550.000. Er zijn ook dorpshuizen onder de € 200.000 en villa's van boven het miljoen. Bij elk huis zie je het kantoor dat het aanbiedt.

Zie je een huis dat je bevalt, dan stuur je het kantoor een bericht via VrijVerkocht. Het kantoor regelt de bezichtiging, het bod en de koop, zoals dat in Italië gaat. Je e-mailadres en telefoonnummer blijven bij ons; het kantoor ziet alleen je naam en je bericht.

Kortom: honderden huizen in Toscane, van dorpshuis tot villa, met de naam van het kantoor erbij. Contact loopt via onze berichten.

Geld en belasting

Financieren.Een Italiaanse hypotheek voor buitenlanders kan, maar banken lenen meestal maar een deel van de prijs. Veel Nederlanders en Belgen betalen met eigen geld of met de overwaarde van hun huis. Laat je vooraf adviseren.
Belasting in Nederland.Een tweede huis in Italië valt in Nederland in box 3. Door het belastingverdrag betaal je niet twee keer over hetzelfde. In België gelden andere regels. Vraag een belastingadviseur die Italië kent.
Verhuren.Wil je het huis verhuren aan vakantiegangers, dan gelden daar regels en belastingen voor, die per gemeente kunnen verschillen. Vraag het na voordat je koopt.

Kortom: regel je financiering vóór je bod, en laat je over de belasting in Nederland of België en in Italië adviseren.

Veelgestelde vragen

Moet ik in Italië gaan wonen?

Nee. Je mag een huis in Toscane kopen als tweede huis of vakantiehuis. Ga je er wel wonen, dan betaal je minder registerbelasting (2% in plaats van 9%).

Kan ik het huis via VrijVerkocht kopen?

Je vindt het huis en neemt contact op via VrijVerkocht. De koop zelf regel je met het kantoor dat het huis aanbiedt en met de notaris in Italië. In het buitenland zijn wij alleen het platform dat de huizen laat zien.

Hoe lang duurt het?

Van bod tot akte meestal een paar maanden. De tijd tot de akte spreek je af in het voorlopige contract.

Heb ik een Italiaanse bankrekening nodig?

Niet altijd, maar het is wel handig voor de vaste lasten. Betalingen bij de koop gaan altijd via de bank, zodat ze in de akte terug te vinden zijn.

Wat als ik geen Italiaans spreek?

Dan moet er bij de akte een tolk zijn. Veel kantoren in Toscane spreken Engels, en berichten via VrijVerkocht worden voor het kantoor naar het Engels vertaald.