Een huis kopen in Dubai: zo gaat het
Een appartement met uitzicht op zee in Dubai Marina, een villa op Palm Jumeirah of een nieuwbouwproject dat nog gebouwd wordt. Dubai trekt beleggers uit de hele wereld, en steeds meer Nederlanders en Belgen gaan er wonen: er is geen inkomstenbelasting. Hier lees je hoe kopen werkt, wat het kost, welke wijk bij je past en waar je extra goed op let.
Bekijk huizen in het buitenland Huizen in het buitenland op VrijVerkocht worden aangeboden door lokale kantoren; bij elk huis zie je welk kantoor.In één oogopslag
| Mag ik als Nederlander of Belg kopen? | Ja, in de zogenaamde freehold-gebieden. Daar word je volledig eigenaar, met een eigendomsbewijs op je eigen naam. De meeste bekende wijken horen erbij. |
|---|---|
| Betaal ik er belasting? | Geen inkomstenbelasting, geen belasting over huurinkomsten en geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting. Wel eenmalig 4% overdrachtsbelasting bij de koop. |
| Hoe verloopt de koop? | Een koopcontract met een aanbetaling (meestal 10%), daarna de overdracht bij een kantoor van het kadaster van Dubai (Dubai Land Department). Bij nieuwbouw betaal je in termijnen. |
| Wat kost het naast de prijs? | Reken op ongeveer 7 tot 9% van de prijs: 4% overdrachtsbelasting, de makelaar (vaak 2% bij een bestaand huis) en een paar duizend dirham aan registratie. |
| Krijg ik een verblijfsvisum? | Bij een woning van minstens 2 miljoen dirham (ruim € 450.000) kun je een Golden Visa van 10 jaar aanvragen. |
Kortom: kopen is eenvoudig en de belastingen zijn laag, maar het aanbod is enorm. Kies je project en je makelaar zorgvuldig.
Waarom Dubai? Voordelen van emigreren of investeren in Dubai
Als je er gaat wonen
- Geen inkomstenbelasting.Woon en werk je in Dubai, dan betaal je geen belasting over je salaris. Wat je verdient, houd je. Voor ondernemers: een bedrijf betaalt 9% winstbelasting, en pas boven een bepaald bedrag.
- Een huis is een verblijfsvisum.Met een woning van minstens 2 miljoen dirham (ruim € 450.000) kun je een Golden Visa van 10 jaar krijgen, ook voor je partner en kinderen. Je hebt dan geen werkgever of sponsor nodig.
- Veilig en schoon.Dubai is een van de veiligste steden ter wereld. Je loopt er 's avonds zonder zorgen over straat.
- Alles in het Engels.Ruim acht op de tien inwoners komen uit het buitenland. Contracten, scholen, artsen en de overheid: alles gaat in het Engels. Er zijn internationale scholen, ook met een Nederlands of Brits programma.
- Dichtbij en goed bereikbaar.Ongeveer zeven uur vliegen, met rechtstreekse vluchten naar Amsterdam en Brussel. Het tijdsverschil met Nederland is maar twee tot drie uur.
- Zon in de winter.Van november tot april is het aangenaam warm. De zomer is wel heel heet, vaak boven de 40 graden; veel mensen zijn dan een paar weken in Europa.
Als je er investeert
- Geen belasting op huur en winst.Over de huur die je ontvangt en over de winst bij verkoop betaal je in Dubai geen belasting, en er is geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting. Woon je in Nederland of België, dan gelden daar wel je eigen belastingregels.
- Veel vraag naar huurwoningen.De stad groeit elk jaar met tienduizenden inwoners, en de meeste expats huren. De huuropbrengst ligt daardoor vaak hoger dan in Europese steden.
- Volledig eigendom.In de freehold-gebieden word je als buitenlander gewoon eigenaar, met een eigendomsbewijs op je naam bij het kadaster van Dubai.
- Betalen in termijnen.Bij nieuwbouw betaal je in delen tijdens de bouw, soms zelfs nog na de oplevering. Je hoeft dus niet alles in één keer te hebben.
- Goed geregeld.Makelaars en projecten zijn geregistreerd bij het Dubai Land Department, en het geld voor nieuwbouw staat op een geblokkeerde rekening van het project. Je kunt veel zelf nakijken in de app Dubai REST.
- Een stabiele munt.De dirham staat al sinds 1997 vast aan de dollar. Let wel: tegenover de euro beweegt hij dus mee met de dollar.
Kortom: wonen in Dubai betekent geen inkomstenbelasting en een visum via je huis; investeren betekent belastingvrije huur en veel huurders. Lees hieronder ook waar je op let, en wat emigreren betekent voor je belasting in Nederland.
Welke wijk past bij je?
Dubai heeft geen streken zoals een land in Europa. Het is één grote stad langs zo'n 70 kilometer kust, met daarachter de woestijn. Je kiest dus vooral een wijk: aan zee of in het groen, midden in de drukte of rustig aan de rand.
Voor stadsmensen. Rond de Burj Khalifa, het hoogste gebouw ter wereld, en de Dubai Mall. Appartementen met uitzicht op de fontein, restaurants op loopafstand en de metro voor de deur. Duur, maar altijd gewild bij huurders.
Voor strand en levendigheid. Woontorens rond een jachthaven, met de boulevard en het strand van Jumeirah Beach Residence ernaast. Veel expats, veel terrassen en een van de populairste wijken om te verhuren.
Voor wie het beste zoekt. Het eiland in de vorm van een palmboom. Villa's met een eigen strand op de bladeren, appartementen en grote hotels op de stam. Het duurste deel van Dubai.
Voor gezinnen. Een nieuwe wijk rond een golfbaan en een groot park, met scholen, een ziekenhuis en een winkelcentrum. Rijtjeshuizen, villa's en appartementen, tussen Downtown en Dubai Marina in.
Voor nieuwbouw met uitzicht. Een nieuwe wijk aan de oude kreek, met uitzicht op de skyline en een natuurgebied met flamingo's ernaast. Veel projecten worden nog gebouwd; je koopt hier vaak op tekening.
Voor rust en lagere prijzen. Een uur rijden naar het noorden, tussen de bergen en de zee. Op Al Marjan Island wordt veel gebouwd, ook een groot resort met casino. Rustiger en goedkoper dan Dubai, met dezelfde lage belastingen.
Zoek je iets betaalbaarders in Dubai zelf? Kijk dan naar wijken als Jumeirah Village Circle (JVC), Arjan en Dubai South, bij de nieuwe luchthaven. Daar staan veel kleinere appartementen die vooral beleggers kopen om te verhuren.
Kortom: Downtown en Dubai Marina voor de stad en verhuur, Palm Jumeirah voor luxe, Dubai Hills voor gezinnen. Ga altijd zelf kijken: per straat en per gebouw verschilt het sterk.
Zo gaat de koop van een bestaand huis
- Een makelaar met vergunningIedere makelaar in Dubai moet geregistreerd zijn bij het Dubai Land Department. Vraag naar het registratienummer en controleer het in de app Dubai REST.
- Het koopcontractJe spreekt de prijs af en tekent het standaardcontract van de overheid (Form F). Je betaalt meestal 10% aanbetaling, die de makelaar of een trustee bewaart tot de overdracht.
- Toestemming van de ontwikkelaarDe verkoper vraagt bij de ontwikkelaar van het gebouw een verklaring dat er geen achterstallige servicekosten zijn (No Objection Certificate). Heeft de verkoper nog een hypotheek, dan lost hij die eerst af.
- De overdrachtKoper en verkoper (of hun gemachtigden) gaan naar een kantoor van het kadaster (Trustee Office). Je betaalt de rest van de prijs en de overdrachtsbelasting, en je krijgt meteen het eigendomsbewijs (title deed) op je naam.
Kortom: makelaar controleren, standaardcontract tekenen, verklaring van de ontwikkelaar, overdracht bij het kadaster. Vaak in vier tot zes weken geregeld.
Nieuwbouw: kopen op tekening
Een groot deel van wat in Dubai wordt verkocht, is nog niet gebouwd (off-plan). Je koopt van een ontwikkelaar en betaalt in termijnen: vaak 10 tot 20% bij de koop, de rest tijdens de bouw en een deel bij de oplevering of zelfs nog jaren erna.
- Het project moet geregistreerd zijn.Een ontwikkelaar mag pas verkopen als het project bij het Dubai Land Department is ingeschreven. Je koop wordt dan geregistreerd in het systeem Oqood. Vraag het projectnummer en controleer het in de app Dubai REST.
- Betaal alleen op de escrowrekening.Het geld voor een project gaat op een geblokkeerde rekening van het project (wet nr. 8 van 2007). De ontwikkelaar krijgt het pas naarmate de bouw vordert. Betaal nooit op een andere rekening.
- Kijk naar de ontwikkelaar.Wat heeft hij eerder gebouwd, en was dat op tijd af? Vertraging komt vaak voor.
- Meer dan alleen de prijs.Vraag naar de servicekosten na oplevering, de afwerking en wat er gebeurt als je wilt verkopen voordat het af is.
Kortom: een geregistreerd project, betalen op de escrowrekening en een ontwikkelaar die eerder op tijd opleverde.
Wat het kost
- Overdrachtsbelasting.4% van de prijs aan het Dubai Land Department. Dat is de grootste post. Bij nieuwbouw betaal je die meestal bij de koop.
- De makelaar.Bij een bestaand huis betaalt de koper meestal 2% plus 5% btw. Bij nieuwbouw van de ontwikkelaar betaal je meestal geen makelaar.
- Registratie en trustee.Samen een paar duizend dirham (enkele honderden tot ruim duizend euro).
- Een hypotheek.Woon je niet in de Emiraten, dan leent een bank je vaak maar 50 tot 60% van de prijs. De inschrijving kost 0,25% van het bedrag dat je leent.
- Elk jaar.Servicekosten voor het gebouw (per vierkante voet, sterk verschillend per gebouw), de gemeentelijke woonheffing via de rekening van water en stroom, en je verzekering.
Kortom: reken op 7 tot 9% bovenop de prijs, en vraag vooraf wat de servicekosten per jaar zijn.
Waar je extra goed op let
- Er wordt heel veel gebouwd.De komende jaren worden tienduizenden woningen opgeleverd. Kenners waarschuwen dat de prijzen kunnen dalen, vooral bij kleine appartementen in nieuwe wijken. Koop niet alleen omdat de prijzen de laatste jaren stegen.
- De dirham hangt aan de dollar.Stijgt de euro tegenover de dollar, dan is je huis in euro's minder waard, en andersom.
- Servicekosten.In sommige gebouwen zijn die hoog. Ze gaan van je huuropbrengst af.
- Beloofde opbrengst.Wees voorzichtig met een "gegarandeerd rendement" van de verkoper. Dat zit vaak al in de prijs.
- Een testament in Dubai.Zonder testament dat in Dubai geregistreerd is, kan bij overlijden het lokale erfrecht gelden. Laat een testament registreren (bijvoorbeeld bij het DIFC in Dubai).
- Betaal via de bank.Nooit contant, en alleen op een rekening die bij het contract of het project hoort.
Kortom: koop op een plek waar je zelf zou willen wonen of die huurders zoeken, en reken met lagere prijzen en hogere kosten dan de verkoper je voorrekent.
Emigreren naar Dubai: belasting in Nederland en België
- Echt vertrekken.Geen inkomstenbelasting in Dubai betekent niet automatisch dat je in Nederland niets meer betaalt. Je moet echt verhuizen: inschrijven in Dubai (Emirates ID), uitschrijven in Nederland, en je leven daar opbouwen. Houd je een huis, je gezin of je werk in Nederland, dan kan de Belastingdienst je nog als inwoner zien.
- Het belastingverdrag beschermt je minder.Nederland en de Emiraten hebben een belastingverdrag, maar daarin telt alleen iemand met de nationaliteit van de Emiraten als inwoner. Als Nederlander val je er vaak buiten. Zo kan Nederland na je vertrek nog belasting heffen over bijvoorbeeld de verkoop van aandelen in je eigen bv.
- Pensioen en AOW.Over je AOW en een Nederlands pensioen kan Nederland ook na emigratie belasting heffen. Hoeveel, hangt af van je situatie.
- Erven en schenken.Als Nederlander betalen je erfgenamen nog tot tien jaar na je vertrek Nederlandse erfbelasting, alsof je hier woonde.
- Woon je in Nederland en houd je het huis in Dubai als belegging?Dan geef je het op in box 3. In België gelden eigen regels.
Belangrijk: laat je vóór je vertrek adviseren door een belastingadviseur die emigratie naar de Emiraten kent. Een fout kost je hier veel meer dan het advies.
Verkoop je je huis in Nederland voordat je vertrekt? Lees Je huis verkopen bij emigratie.
Veelgestelde vragen
Moet ik in Dubai gaan wonen om er een huis te kopen?
Nee. Je mag er als buitenlander kopen zonder er te wonen, als belegging of als tweede huis.
Kan ik het huis via VrijVerkocht kopen?
Je vindt het huis en neemt contact op via VrijVerkocht. De koop zelf regel je met het kantoor dat het huis aanbiedt en het kadaster van Dubai. In het buitenland zijn wij alleen het platform dat de huizen laat zien. Kantoren uit Dubai laten wij pas toe als hun registratie bij het Dubai Land Department klopt.
Kan ik alles op afstand regelen?
Voor een groot deel wel: je kunt iemand een volmacht geven die bij de overdracht voor je tekent. Ga wel eerst zelf kijken, of laat iemand kijken die je vertrouwt.
Wat als ik geen Arabisch spreek?
Dat hoeft niet: in Dubai gaat bijna alles in het Engels, ook de contracten. Berichten via VrijVerkocht worden voor het kantoor naar het Engels vertaald.
Kijk rond in het buitenland
Bekijk het aanbod in het buitenland, met de naam van het kantoor bij elk huis.
Bekijk huizen in het buitenland