Huis verkopen zonder makelaar? Zo doe je het zelf

Kan ik mijn huis verkopen zonder makelaar?

Waarom je het misschien beter zelf kunt doen

• Jij kent je huis beter dan de makelaar.Je weet wanneer de cv-ketel voor het laatst is onderhouden, hoe lang je naar het station fietst, waar de scholen zijn en wanneer de zon in de tuin staat. Een makelaar moet tijdens een bezichtiging soms nog bellen voor zulke antwoorden. Jij vertelt het uit eigen ervaring: niet alleen wat er in het huis zit, maar ook hoe het is om er te wonen.
• Je mag gewoon thuis zijn bij je eigen bezichtiging.Het idee dat de verkoper beter weg kan blijven, is zo gegroeid; het staat nergens. Je verkoopt geen product uit een magazijn, maar het huis waar je misschien jaren hebt gewoond, geklust en onderhouden. Geef bezoekers de ruimte om rustig rond te kijken en wees er voor hun vragen. Een goede bezichtiging draait om informatie, vertrouwen en ruimte. Lees ook een huis kopen van de eigenaar.
• Een makelaar verkoopt niet vanzelf voor meer.De prijs hangt af van het huis, de markt, de belangstelling en de voorwaarden; een makelaar kan geen hogere prijs garanderen. Goede foto's, een mooie tekst, bezichtigingen en biedingen vergelijken: dat doe je met de juiste hulpmiddelen zelf. Zo houd je de regie, zonder een percentage van je verkoopprijs af te dragen.
• Jij bewaakt je eigen belang bij een bod.Taeke Compier, oprichter van VrijVerkocht: "In mijn ervaringen met makelaars heb ik gezien hoe sterk de nadruk soms ligt op het accepteren van een bod en een snelle verkoop. Je hoort dan dat een bod redelijk is, dat je snel moet toehappen of dat een lagere prijs de verkoop versnelt." Soms klopt dat advies, maar het eerste aanvaardbare bod is niet vanzelf het beste. Jij kent je eigen situatie en plannen. Bepaal vooraf je ondergrens en je voorwaarden, neem de tijd voor elk bod en doe gerust een tegenbod. Uiteindelijk beslissen koper en verkoper samen; daar is geen tussenpersoon voor nodig.
• Een eerlijk biedproces is controleerbaar.Kopers willen een eerlijke kans en verkopers willen kunnen vertrouwen op wat er gebeurt. Bij VrijVerkocht mag "er ligt een hoger bod" alleen gezegd worden als het waar is; wij controleren het. Na een prijsakkoord ziet elke bieder het biedlogboek: alle biedingen met datum en tijd, zonder namen. Zo rust het bieden niet op vertrouwen in één tussenpersoon, maar op wat iedereen zelf kan nagaan.
• Daarom doet transparantie ertoe.Er zijn veel goede, zorgvuldige makelaars. Toch kreeg het meldpunt van Vereniging Eigen Huis sinds februari 2026 meer dan 900 klachten over makelaars, onder meer over biedingen na de deadline, onduidelijke taxaties en druk om hoger te bieden (NOS, 28 augustus 2026). Kijk dus niet alleen naar een naam, maar ook naar het proces: welke afspraken worden vastgelegd, hoe worden biedingen doorgegeven, en kun je achteraf nagaan wat er gebeurde?
• Ook de politiek wil meer openheid.Een biedlogboek is alleen verplicht voor makelaars die bij een brancheorganisatie zijn aangesloten, en uit onderzoek blijkt dat kopers het vaak niet krijgen. Dat schreef de minister in juni 2026 aan de Tweede Kamer; zij onderzoekt nu wet- en regelgeving (Kamervragen, 9 juni 2026). Toezicht door de overheid wordt nu breed gevraagd: de PVV wil een wet met toezicht op alle makelaars, en ook de brancheorganisaties NVM en Vastgoed Nederland vragen om wettelijke regels en toezicht. Makelaar is sinds 2001 een vrij beroep (NOS, 8 september 2026). Bij VrijVerkocht hoef je daar niet op te wachten: elke bieder ziet het biedlogboek na een prijsakkoord.
• Hulp waar het echt telt.Zelf verkopen betekent niet dat je alles alleen doet. VrijVerkocht stelt de koopovereenkomst op uit jullie afspraken, en de notaris regelt de overdracht en de inschrijving in het Kadaster. Een makelaar vervangt de notaris niet. Jij organiseert de verkoop, en voor het juridische deel heb je professionele hulp.

Kortom: jij kent je huis het best, je mag gewoon bij je eigen bezichtiging zijn, jij bewaakt je eigen belang bij een bod, en een open, controleerbaar biedproces beschermt koper en verkoper.

Je bent niet de enige

Kortom: elk jaar verkopen zo'n 12.000 mensen hun huis zelf, en zij houden de courtage in eigen zak.

Let op bij het zoeken

Kortom: veel advertenties voor "zonder makelaar" zijn van opkopers. Kijk goed wie er achter een advertentie zit.

Zelf verkopen in zeven stappen

1. Bepaal wat je huis waard isKijk op de kaart wat huizen in jouw buurt ongeveer opbrengen. Wil je zekerheid, boek dan een verkooptaxatie.
2. Regel het energielabelDat is verplicht bij verkoop. Een energielabel-adviseur boek je via onze lijst of schakel je zelf in; in de lijst staan de vaste prijzen er vooraf bij.
3. Maak foto'sMet onze fotogids lukt dat met je eigen telefoon. Liever een professional of een dronevideo? Die boek je ook via de lijst.
4. Vul je woninggegevens inIndeling, lijst van zaken en de staat van het huis. Alles wat je invult, kun je als PDF bewaren en printen.
5. Zet je huis online en plan bezichtigingenKies vaste tijden of "alleen op aanvraag". Afspraken en vragen lopen via berichten op het platform; kopers krijgen jouw telefoonnummer en e-mailadres niet.
6. Ontvang biedingen en kiesJij ziet elk bod met alle voorwaarden en gaat in alle rust heen en weer met de bieder, als mensen onder elkaar. Jij kiest welk bod je accepteert, en spreekt daarna de voorwaarden af, zoals financiering en opleverdatum.
7. Teken en draag over bij de notarisDe koopovereenkomst wordt opgesteld uit jullie afspraken. De notaris regelt de overdracht en het geld. De koper kiest de notaris, zoals gebruikelijk.

Het hele stappenplan, van aanmelden tot de sleutels, lees je in zelf je huis verkopen: het stappenplan.

Kortom: waarde bepalen, energielabel, foto's, gegevens, online, bieden en de notaris. Je hoeft het niet alleen te doen.

Wat een makelaar doet, en hoe je dat zelf regelt

• De waarde bepalen.De kaart geeft een eerste indruk; een verkooptaxatie geeft zekerheid.
• Het huis presenteren.Jij kent je huis het best. Wij zorgen dat foto's en video groot en rustig in beeld komen.
• Onderhandelen.Het bieden verloopt via het platform, als mensen onder elkaar: geen makelaar die druk zet. Er is geen deadline. Wil je op een bepaalde dag kiezen, dan kun je een beslisdatum zetten; dat hoeft niet.
• De papieren.De koopovereenkomst volgt uit jullie afspraken. De notaris controleert alles en regelt de overdracht.
• Vragen?Onze assistent helpt je dag en nacht, en je kunt ons altijd mailen.

Kortom: alles wat een makelaar doet, regel je zelf met het platform, een taxateur als je wilt, en de notaris.

Voordelen en nadelen van zelf verkopen

• Voordeel: je houdt duizenden euro's over.Geen courtage van een procent of meer, maar een vast bedrag. Bij een gemiddeld huis scheelt dat al snel drie- tot zesduizend euro.
• Voordeel: jij houdt de regie.Jij bepaalt de vraagprijs, de foto's, de tekst, de bezichtigingstijden en welk bod je accepteert. Niemand die je onder druk zet om snel te tekenen.
• Voordeel: niemand kent je huis beter.Jij weet waar de zon 's avonds staat, hoe stil de straat is en wat de buren voor mensen zijn. Kopers horen dat liever van jou dan van iemand die het huis één keer zag.
• Voordeel: rechtstreeks contact.Vragen van kopers komen bij jou binnen, niet eerst bij een tussenpersoon. Dat gaat sneller en voorkomt misverstanden.
• Nadeel: het kost wat tijd.Reken op een paar avonden voor foto's en tekst, en daarna de bezichtigingen. Met vaste tijdsloten of een open dag houd je dat overzichtelijk.
• Nadeel: het is je eigen huis.Een kritische opmerking of een laag bod kan voelen als een oordeel over jouw thuis. Het helpt om vooraf je ondergrens te bepalen, zodat je rustig kunt reageren.
• Nadeel: je moet iets weten van de regels.Bedenktijd, voorbehouden en de mededelingsplicht. Op deze pagina lees je het belangrijkste, en de notaris kijkt alles na.

Kortom: je bespaart veel en houdt de regie; het vraagt wat tijd en een beetje kennis, en die vind je hier.

De vraagprijs bepalen

• Kijk naar wat er echt verkocht is.Niet naar vraagprijzen, maar naar verkoopprijzen van vergelijkbare huizen in je buurt: zelfde soort woning, vergelijkbare grootte en staat. De kaart op VrijVerkocht geeft een eerste indruk per buurt.
• De WOZ-waarde is geen verkoopprijs.De WOZ-waarde loopt achter op de markt en is bedoeld voor de belasting. Gebruik hem hooguit als ondergrens.
• Tel verschillen eerlijk mee.Een nieuwe keuken, zonnepanelen of een beter energielabel zijn meer waard; achterstallig onderhoud minder. Kopers rekenen dat ook uit.
• Een taxatie geeft zekerheid.Een verkooptaxatie door een gecertificeerd taxateur kost een paar honderd euro en geeft je een onderbouwde waarde. De koper laat voor zijn hypotheek meestal toch een eigen taxatie maken.
• Vraagprijs of "vanafprijs".Een iets lagere vraagprijs trekt meer kijkers en meer biedingen; een vanafprijs maakt duidelijk dat er geboden kan worden. Kies wat bij jouw huis en de markt past.

Meer weten? Lees je vraagprijs bepalen.

Kortom: kijk naar echte verkoopprijzen in je buurt, niet naar de WOZ-waarde, en laat bij twijfel een taxatie maken.

Je huis presenteren: foto's, video en tekst

• Licht en ruimte.Fotografeer overdag, met alle lampen aan en de gordijnen open. Ruim op: minder spullen laat een kamer groter lijken.
• Recht en op ooghoogte.Houd je telefoon recht, fotografeer vanuit een hoek van de kamer en gebruik de groothoek met mate. Onze fotogids laat per ruimte zien hoe.
• Volgorde zoals een rondleiding.Voorkant, woonkamer, keuken, slaapkamers, badkamer, tuin. Zo loopt een koper in gedachten door je huis.
• Een eerlijke, warme tekst.Vertel wat jij er fijn aan vindt: de ochtendzon in de keuken, de school om de hoek, de rust. Noem ook de feiten: bouwjaar, oppervlakte, energielabel, onderhoud.
• Liever een professional?Een fotograaf of dronepiloot boek je via onze lijst met vaste prijzen, zonder opslag.

Kortom: lichte, rechte foto's in een logische volgorde en een eerlijke tekst doen meer dan dure trucs.

Bezichtigingen zelf regelen

• Kies je tijden.Vaste tijdsloten, alleen op aanvraag, of een open dag waarop meerdere kopers langskomen. Kopers vragen een tijd aan via het platform; jij bevestigt.
• Je gegevens blijven privé.Afspraken lopen via berichten. Kopers krijgen je telefoonnummer en e-mailadres niet, en wie zich misdraagt kun je blokkeren.
• Bereid je voor.Frisse lucht, opgeruimd, lampen aan. Leg de lijst van zaken, het energielabel en de gegevens van de VvE klaar.
• Laat kopers rondkijken.Geef een korte rondleiding en laat ze daarna rustig zelf kijken. Beantwoord vragen eerlijk; je hoeft niet alles te verkopen.
• Vertel wat je weet.Als verkoper heb je een mededelingsplicht: gebreken die je kent en die een koper niet zelf kan zien, moet je melden, zoals lekkage, verzakking of asbest. Dat beschermt jou ook tegen gedoe achteraf.
• Tijdverspillers voorkomen.Vraag bij een aanvraag of de koper zijn financiering al heeft laten bekijken. Bieders op VrijVerkocht bevestigen hun telefoonnummer met een sms-code, zodat je weet dat er een echt mens achter een bod zit.

Tips voor een goede bezichtiging lees je in tips voor een bezichtiging.

Kortom: jij kiest de tijden, je gegevens blijven privé, en eerlijk vertellen wat je weet voorkomt problemen later.

Biedingen en onderhandelen

• Bieden als mensen onder elkaar.Jij ziet elk bod met alle voorwaarden, zonder makelaar die druk zet. Bieders zien elkaars bod niet, dus iedereen biedt wat het huis hem waard is. In alle rust ga je heen en weer tot je een besluit neemt.
• Kijk naar meer dan de prijs.Een bod bestaat uit de prijs én de voorwaarden: een voorbehoud van financiering of een bouwkundige keuring, de opleverdatum en wat er achterblijft. Een iets lager bod zonder voorbehouden kan beter zijn dan een hoger bod met veel onzekerheid.
• Tegenbod doen.Je kunt een bod accepteren, afwijzen of een tegenbod doen. Dat gaat via het platform, rustig en zwart op wit.
• Een beslisdatum, als je wilt.Komen er veel kijkers, dan kun je een dag kiezen waarop je beslist. Dat hoeft niet.
• Eerlijk en controleerbaar.Na een prijsakkoord zien alle bieders op jouw huis het biedlogboek: wie wanneer welk bod deed, zonder namen. Zo kan niemand een "hoger bod" verzinnen.

Lees ook onderhandelen over je huis en eerlijk bieden.

Kortom: bieden als mensen onder elkaar, letten op de voorwaarden en alles op het platform vastleggen; zo onderhandel je rustig, eerlijk en controleerbaar.

De juridische kant: koopovereenkomst, bedenktijd en voorbehouden

• Schriftelijke koopovereenkomst.De koop van een huis is pas geldig als hij op papier staat en getekend is. Bij VrijVerkocht maken wij de koopovereenkomst uit de afspraken van jou en de koper; hij zit bij de prijs.
• Drie dagen bedenktijd.Na het tekenen mag een particuliere koper de koop drie dagen lang zonder reden ontbinden. Daarna ligt de koop vast.
• Waarborgsom of bankgarantie.Meestal stort de koper een waarborgsom of geeft hij een bankgarantie, vaak 10% van de koopprijs, bij de notaris. Zo heb jij zekerheid.
• Ontbindende voorwaarden.Zijn er voorbehouden afgesproken, zoals financiering of een bouwkundige keuring, dan staat in de koopovereenkomst tot wanneer de koper daar een beroep op kan doen.
• Clausules over ouderdom of asbest.Bij een ouder huis staat er vaak een clausule in dat de koper weet dat het huis niet aan nieuwbouwnormen voldoet. Dat vervangt je mededelingsplicht niet.
• Inschrijving in het Kadaster.De notaris kan de koopovereenkomst laten inschrijven. Dat beschermt de koper tot de overdracht.

Meer over de bedenktijd en voorbehouden lees je in bedenktijd en voorwaarden.

Kortom: een getekende koopovereenkomst, drie dagen bedenktijd, een waarborgsom en duidelijke voorbehouden. Wij maken de overeenkomst, de notaris kijkt alles na.

Van handtekening tot sleutel: de overdracht bij de notaris

1. De koper kiest de notarisDat is gebruikelijk. Jij krijgt een uitnodiging en een concept van de akte van levering.
2. Je oude hypotheekHeb je nog een hypotheek, dan lost de notaris die af uit de koopsom. Vraag je bank tijdig om een aflosnota.
3. De eindinspectieKort voor de overdracht loopt de koper door het huis om te zien of alles is zoals afgesproken. Leg de meterstanden vast.
4. Tekenen en de sleutelsBij de notaris tekenen jullie de akte. De notaris zorgt dat het geld bij jou komt en schrijft het huis in het Kadaster over. Daarna geef je de sleutels.

Kortom: de notaris regelt de akte, het geld en je oude hypotheek; jij geeft na het tekenen de sleutels.

Wat kost een makelaar, en wat bespaar je?

Reken het uit voor jouw huis met de rekenhulp: wat bespaar je zonder makelaar?

Kortom: hoe duurder je huis, hoe meer je bespaart; bij ons blijft het € 750 ex btw.

Een voorbeeld: zo kan het gaan

Kortom: met een paar avonden werk en een goede planning verkoop je je huis zelf, rustig en met de regie in eigen hand.

Tien fouten die je voorkomt

1. Een te hoge vraagprijsKopers haken af en je huis blijft te lang staan. Kijk naar echte verkoopprijzen.
2. Donkere of scheve foto'sZe kosten kijkers. Fotografeer overdag, recht en opgeruimd.
3. Gebreken verzwijgenDat kan je later veel geld kosten. Meld wat je weet.
4. Alleen naar de prijs kijkenLet ook op voorbehouden, financiering en opleverdatum.
5. Mondelinge afsprakenLeg alles vast op het platform en in de koopovereenkomst.
6. Je telefoonnummer delenNiet nodig: alles loopt via berichten.
7. Te snel ja zeggenNeem de tijd; er is geen deadline, tenzij je zelf een beslisdatum kiest.
8. Het energielabel vergetenHet is verplicht bij verkoop; regel het vroeg.
9. De VvE-stukken niet klaar hebbenBij een appartement vragen kopers en de notaris erom.
10. Je oude hypotheek vergetenVraag je bank tijdig om een aflosnota.

Kortom: een eerlijke prijs, goede foto's, open over gebreken en alles op papier. Dan gaat het meestal vanzelf goed.

Onderhands verkopen: wat is dat?

Kortom: onderhands verkopen is zelf verkopen, met dezelfde regels. Bij ons doe je het met kopers uit het aanbod.

Veelgestelde vragen