Wat kost een makelaar bij verkoop? Eerlijk doorgerekend

Een makelaar met een gemiddelde courtage van 1,1 procent, exclusief btw. De extra's zijn gangbare bedragen, inclusief btw. Het energielabel laten we weg: dat heb je hoe dan ook nodig.

Dan gaat het vaak zo. Eerst komt er "nog even dit" en "nog even dat": een extra video, een andere foto voorop, een beter pakket. Daarna stelt de makelaar soms voor om het huis even van de makelaarssite te halen en een paar weken later opnieuw te plaatsen, zodat het weer als nieuw bovenaan staat. Dat pakket betaal je dan opnieuw.

En meestal volgt het advies om de vraagprijs te verlagen. Die vraagprijs heeft de makelaar je aan het begin vaak zelf aangeraden. Bij een huis van € 500.000 gaat er dan gerust € 20.000 af.

Zie je het verschil? Door de prijsverlaging verdient de makelaar € 266 minder. Jij ontvangt € 20.000 minder. Een snelle verkoop scheelt de makelaar tijd en werk; voor jou kost hij geld.

Eerlijk is eerlijk: een makelaar doet er ook werk voor, zoals bezichtigingen, onderhandelen en de papieren. En soms is een lagere prijs terecht, ook zonder makelaar. Het verschil is wie er beslist. Bij VrijVerkocht bepaal jij je vraagprijs zelf, en je betaalt nooit meer of minder omdat je prijs verandert.

De bedragen zijn een indicatie en verschillen per makelaar en per regio. Vraag altijd een offerte met alle kosten, ook de opstartkosten, de extra's en de intrekkingskosten, en vraag of de courtage inclusief of exclusief btw is.

Wat kost een verkoopmakelaar bij jouw huis? Hieronder de kosten van een makelaar bij verkoop voor vijf prijsklassen, met een gemiddelde courtage van 1,1 procent plus 21 procent btw. In de laatste kolom komen de gangbare extra's erbij: opstartkosten, fotograaf met inmeting en plattegronden, en een zichtbaarheidspakket, samen ongeveer € 1.800.

Trek je de opdracht in, of stop je na de looptijd omdat het huis niet verkocht is, dan rekent een makelaar vaak intrekkingskosten. Dat is meestal een vast bedrag van een paar honderd tot ruim duizend euro, soms een deel van de courtage. Hoeveel het is, staat in de opdracht tot dienstverlening en de algemene voorwaarden van de makelaar.

Let daarbij ook op de opzegtermijn, en op een regel die soms in de voorwaarden staat: verkoop je kort na het intrekken alsnog aan iemand die via de makelaar kwam, dan kan de makelaar toch courtage vragen.

Bij VrijVerkocht zijn er geen intrekkingskosten. De € 730 ex btw betaal je alleen als je huis echt verkocht is.

Het werk voor een huis van € 300.000 verschilt weinig van dat voor een huis van € 600.000: foto's, bezichtigingen, onderhandelen, papieren. Toch betaal je bij een percentage voor het duurdere huis twee keer zoveel. Met de huizenprijzen is de courtage de afgelopen jaren dus vanzelf gestegen, zonder dat er meer werk tegenover staat.

Een kantoor heeft ook vaste kosten: personeel, een pand, advertenties. Die betaal jij mee via de courtage, ook als je een groot deel zelf doet.

Goed om te weten: "makelaar" is sinds 2001 geen beschermde titel meer. Iedereen mag zich makelaar noemen, zonder opleiding of examen. Het kabinet werkt nu aan een verplicht register met wettelijke gedragsregels, vanwege de vele klachten.

Een aankoopmakelaar werkt voor de koper: hij zoekt mee, beoordeelt het huis en onderhandelt over de prijs. Hij rekent meestal een vast bedrag, vaak tussen € 2.500 en € 4.500 inclusief btw, soms een percentage van de koopprijs. Dat zijn de makelaarskosten als je een huis koopt; de verkoopmakelaar betaal je als koper niet.

Een huis kopen zonder aankoopmakelaar kan gewoon. Laat het huis keuren door een bouwkundig inspecteur, neem een financieringsvoorbehoud op, en laat de notaris de papieren regelen. Op VrijVerkocht koop je rechtstreeks van de eigenaar en betaal je als koper niets aan ons.