Uitzicht vanaf het schiereiland Tihany over het turquoise Balatonmeer, met een aanlegsteiger, groene bomen op de voorgrond en stapelwolken in een blauwe lucht. — Balatonmeer vanaf Tihany. Foto: Szonjaadam, CC BY-SA 3.0

Een huis kopen in Hongarije: zo gaat het

Een boerenhuis met een lange veranda en een boomgaard, een huis bij het Balatonmeer of een dorpshuis in de zonnige heuvels rond Pécs. Hongarije biedt veel ruimte en rust voor je geld. Hier lees je hoe kopen werkt, wat het kost, waar je op let en welke streek bij je past.

Bekijk huizen in Hongarije De huizen in Hongarije op VrijVerkocht worden aangeboden door lokale kantoren; bij elk huis zie je welk kantoor.

In één oogopslag

Mag ik als Nederlander of Belg kopen?	Ja. Als EU-burger mag je in Hongarije een woonhuis kopen zonder vergunning, ook als je er niet gaat wonen.
Wie regelt de koop?	Een Hongaarse advocaat. Die controleert het kadaster, stelt het koopcontract op en laat het huis op jouw naam zetten.
Hoe verloopt de koop?	Kadaster nakijken, het koopcontract tekenen met een aanbetaling, de rest betalen en het huis op jouw naam laten zetten.
Is er bedenktijd?	Reken er niet op. Met het tekenen en de aanbetaling zit je vast. Laat alles daarvóór nakijken.
Wat kost het naast de prijs?	Meestal 4% overdrachtsbelasting, plus de advocaat en de kosten van het kadaster.

AI-video

Kortom: je mag gewoon een huis kopen, een Hongaarse advocaat regelt de koop, en reken op ongeveer 4% belasting plus de advocaat.

Zo gaat de koop

Het kadaster nakijken (tulajdoni lap)Voordat je iets tekent, vraagt je advocaat het uittreksel uit het kadaster op. Daarop staat wie de eigenaar is en of er schulden, hypotheken of rechten van anderen op het huis rusten.
Het koopcontract en de aanbetaling (foglaló)De advocaat stelt het contract op. Bij het tekenen betaal je meestal 10 tot 20% van de prijs. Zie je daarna zelf af van de koop, dan ben je de aanbetaling kwijt. Ziet de verkoper ervan af, dan moet hij het dubbele terugbetalen.
De rest betalen en overschrijvenJe betaalt de rest van de prijs, meestal via de advocaat. Daarna zet het kadaster het huis op jouw naam; dat duurt vaak ongeveer een maand.
De belastingaanslagDe overdrachtsbelasting betaal je niet bij het tekenen: de Hongaarse belastingdienst stuurt de aanslag een paar maanden later. Houd er geld voor apart.

Kortom: eerst het kadaster laten nakijken, dan tekenen met een aanbetaling, de rest betalen en het huis op je naam laten zetten. De belasting komt later.

Wat het echt kost

Overdrachtsbelasting.Voor een woonhuis meestal 4% van de koopprijs. De aanslag komt een paar maanden na de koop.
De advocaat.Vraag vooraf wat het kost; vaak is het een klein percentage van de koopprijs of een vast bedrag.
Het kadaster.Voor het uittreksel en het overschrijven betaal je kleine vaste bedragen.
De makelaar.Vraag het kantoor wie de makelaarskosten betaalt, de koper of de verkoper, en hoeveel.
Een tolk of vertaling.Hongaars is een moeilijke taal. Vraag om een contract in twee talen, of laat het vertalen voordat je tekent.
Elk jaar.Sommige gemeenten heffen een kleine belasting op gebouwen. Verder verzekering, onderhoud en de vaste lasten.

Kortom: reken op 4% belasting, de advocaat en kleine kosten voor het kadaster, en vraag wie de makelaar betaalt.

Waar je op let

Landbouwgrond.Dit is het belangrijkste punt. Een woonhuis met tuin is geen probleem, maar landbouwgrond, zoals weilanden, akkers en vaak ook wijngaarden, mag je als buitenlander die geen boer is maar heel beperkt kopen. Kijk bij een huis met veel grond of een wijnhuisje op de heuvel samen met de advocaat welke grond erbij hoort.
Schulden op het huis.Het kadaster laat zien of er een hypotheek of beslag op rust. Laat de advocaat zorgen dat het huis vrij van schulden op jouw naam komt.
Openstaande rekeningen.Vraag na of gas, water en elektriciteit betaald zijn, en zet de aansluitingen bij de overdracht op jouw naam.
De staat van het huis.Veel goedkope dorpshuizen moeten worden opgeknapt: het dak, vocht, de elektra, de afvoer. Laat iemand meekijken voordat je tekent; met de aanbetaling zit je vast.
Verbouwingen en schuren.Vraag of aanbouwen en bijgebouwen zijn aangemeld; wat niet in het kadaster staat, kan later lastig zijn.

Kortom: let goed op landbouwgrond, laat het kadaster en de rekeningen nakijken, en laat iemand naar de staat van het huis kijken.

Welke streek past bij je?

Het Balatonmeer.Het grootste meer van Midden-Europa. De noordkust (Tihany, Badacsony, Keszthely) is heuvelachtig, met wijngaarden en uitzicht op het water. De zuidkust heeft ondiep water en is drukker in de zomer. Aan het meer zijn de prijzen het hoogst.
Hévíz en Zala.Rond het warme kuurmeer van Hévíz en in de groene heuvels van Zala, niet ver van Oostenrijk. Rustig, met veel dorpen en vakantiehuizen.
Baranya en Pécs.Het zonnigste deel van Hongarije, met een bijna mediterraan klimaat, de wijnstreek Villány en de mooie oude stad Pécs. Veel dorpshuizen voor een vriendelijke prijs.
Őrség.Het groene, bosrijke uiterste westen. Heel rustig, met traditionele boerderijen.
Het noordoosten (Eger, Tokaj, Bükk).Wijnstreken en heuvels, en vaak de laagste prijzen. Wel verder van Nederland en België.

Kortom: het Balatonmeer is het duurst; Zala, Baranya, het Őrség en het noordoosten zijn rustiger en betaalbaarder.

Welke huizen vind je er?

Het boerenhuis (parasztház).Lang en smal, met een overdekte veranda langs de lange kant en een diepe tuin of boomgaard erachter. Geliefd bij Nederlanders en Belgen.
Het blokhuis (kockaház).Vierkante huizen uit de jaren zestig tot tachtig. Praktisch en vaak goedkoop, soms met een grote kelder.
Het wijnhuisje (présház).Kleine huisjes in de wijngaarden op de heuvels. Romantisch, maar let op de grond eromheen.
Bij het meer.Villa's, vakantiehuizen en appartementen, vaak gemoderniseerd en duurder.

Kortom: van een boerenhuis met boomgaard tot een appartement aan het meer; veel huizen vragen wel wat opknapwerk.

Wat vind je op VrijVerkocht?

Hier staan huizen in Hongarije van lokale kantoren die met ons samenwerken, onder andere in Baranya en rond Pécs; er komen er binnenkort meer bij. De prijzen in forint rekenen we om naar euro; bij elk huis zie je ook de oorspronkelijke vraagprijs.

Zie je een huis dat je bevalt, dan stuur je het kantoor een bericht via VrijVerkocht. Het kantoor regelt de bezichtiging, het bod en de koop met de advocaat, zoals dat in Hongarije gaat. Je e-mailadres en telefoonnummer blijven bij ons; het kantoor ziet alleen je naam en je bericht.

Kortom: huizen van lokale kantoren, met de prijs in euro en de naam van het kantoor erbij. Contact loopt via onze berichten.

Geld en belasting

Financieren.Een Hongaarse hypotheek als buitenlander is lastig. De meeste Nederlanders en Belgen betalen met eigen geld of met de overwaarde van hun huis.
De forint.Hongarije heeft nog de forint. De koers verandert; reken bij het betalen op wat verschil, en vraag of je in euro of in forint betaalt.
Belasting in Nederland.Een tweede huis in Hongarije valt in Nederland in box 3. Door het belastingverdrag betaal je niet twee keer over hetzelfde. In België gelden andere regels. Vraag een belastingadviseur.
Er gaan wonen.Ga je er langer dan drie maanden wonen, dan meld je je bij de Hongaarse immigratiedienst en krijg je een verblijfskaart. Ook je zorgverzekering en pensioen verdienen aandacht.

Kortom: reken op eigen geld, houd rekening met de forint, en laat je adviseren over belasting en wonen.

Veelgestelde vragen

Moet ik in Hongarije gaan wonen?

Nee. Je mag een huis in Hongarije kopen als tweede huis of vakantiehuis.

Kan ik het huis via VrijVerkocht kopen?

Je vindt het huis en neemt contact op via VrijVerkocht. De koop zelf regel je met het kantoor dat het huis aanbiedt en met een Hongaarse advocaat. In het buitenland zijn wij alleen het platform dat de huizen laat zien.

Heb ik een eigen advocaat nodig?

Een advocaat regelt de koop altijd. Je mag een eigen advocaat nemen die alleen voor jou werkt; dat geeft extra zekerheid, zeker als je de taal niet spreekt.

Hoe lang duurt het?

Van het tekenen tot het overschrijven meestal een paar weken tot twee maanden, afhankelijk van de betaling en het kadaster.

Wat als ik geen Hongaars spreek?

Vraag om een contract in twee talen of laat het vertalen. Veel kantoren spreken Nederlands, Duits of Engels, en berichten via VrijVerkocht worden voor het kantoor naar het Engels vertaald.